常州：学区房“缺位”下的新房价格梯度断层！
最近几天，北京西城区即将启动“多校划片”的消息，引起了广泛的关注。
很多公众号发布文章，宣布“学区房已死”、“学区房凉凉”这类耸人听闻的标题。
其实无论多校划片和锁定学位，都不是新鲜事。分析师认为：学区房是一个全球普遍存在的现象，无论怎样变化，它都不会消失，只是“玩法”会产生较大变化。
教育和房价，永远是一个息息相关的话题。
No.1
还记得上个月在朋友圈看到南广场·九洲玺项目的一张海报：
五个字，“今日，仍售罄。”简单又傲娇。
分析师一直认为，在常州的新房市场中，这个项目是独一无二的。
让这个项目占据绝对性优势的，除了地段和产品，更重要的是学区。
2018年，常州两幅旧城改造地块备受关注。
其中一幅就是南广场地块，近48万方的总建面积，1733万元/亩的土地价格创造了年内新高。2019年11月，该项目首开，三栋楼当日售罄，迄今为止，依然保持着即开即罄的记录。该项目4月成交均价为37810元/㎡，坚守常州新房价格天花板地位（整体均价）。
另一幅是北郊初中改造地块，成交亩均价1112万/亩，时下关注度也非常高，该地块即为晋陵文锦。项目共开发5栋毛坯房源（含安置）。于2019年4月首开，目前已经售罄，整体成交均价为22156元/㎡。
值得注意的是，晋陵文锦毛坯价格刚出来的时候，在常州已经是高位的了。
同为2018年旧城改造项目，同样位于中心区域，价差近15000元/㎡。除去精装和毛坯的价格差，价格差异依然很显著。
No.2
前几天跟同事在讨论这几年常州有没有哪个地块是因为学区而增值较大的。
讨论的结果是，除了南广场地块，几乎没有。而南广场地块的价格在今天看来似乎也并没有那么贵了。
几个原因：
1、常州几大区重点名校的本校周边，基本没有新出让地块和新建房源。
2、常州公立学校集团化的打造模式，各区域基本都有名校分校。
3、同时，近两年常州重点优化教育资源布局。2019年全市实施50个学校重点建设项目、计划竣工27所学校。2020年计划实施学校建设项目72个、计划竣工29所学校，包括幼儿园、小学、初中、高中等增加学位18720个。
这意味着什么？
1、房价第一梯队的项目中，在常州除了九洲玺项目，新房市场几乎没有优质学区房。
2、由于教育资源被拉平，除了第一梯队之外，各板块的学区其实并没有绝对的优势（有一定的板块加持作用，但并没有决定性作用）。
最终的结果是什么？房价的价格梯度被拉平。
这个概念可能很多人不能理解，常州目前的房价，3w+、2.5w+、2w+、1.5w+……基本的梯度不是很明显吗？
是，也不是！
看房价第一梯队，当下的一个事实是， 常州站上3万元/㎡高位的楼盘已经不是个案了！
嘉宏·江左风华及新城璞樾春秋的别墅已经突破4万/㎡的门槛。嘉宏·印山风华、路劲春秋金茂府突破了3万/㎡的门槛。但从产品品类来看，这些项目均为低密住宅，其产品价值和地段价值远大于其它配套的价值。
普通住宅方面：2019年的常州单价“地王”怀德誉隽，目前成交价在2.9万元/㎡左右。与南广场·九洲玺价差近万元/㎡。
再看第二梯队，红梅、青龙、新市府、湖塘老城区、清潭等优质板块，目前各项目售价都未能突破2.5w元/㎡。
这些板块教育资源其实也都非常丰富，如青龙的二实小、钟楼的教科院附中、三井小学等。
但一方面，板块内新房能匹配这些学区的项目有限；另一方面，教育资源平均化后，每个区域有学区但又并不足够突出。
发现了吗，除了文化宫和怀德，其它中心区位的板块与新兴板块的价差非常不明显。
如果还要从这个梯度往下看，分析师认为，按照目前常州的教育资源建设力度。在各个新兴板块，学区已经不是稀缺资源，教育只是一个必不可少的配套而已。想要靠学区带来价差的可能性就更小了。
换句话说，未来的常州楼市，成就一个好项目，学区是必要条件而非充分条件。
No.3
在大部分的人的观念里，学区房与教育公平问题是紧密相连的。
是高房价推高了进入优质学区的门槛，还是优质学区的高门槛推高了房价？这是一个很难辩证的问题。
但有一点毋庸置疑的是，只要学区这个概念还存在，就必然会存在学区房。
然而除了学区房之外，教育的不公平还有很多，例如：
1，城市教育与农村教育的不公平；
2，学校教育与家庭教育的不公平；
3，男童教育与女童教育的不公平；
4，优等生教育与后进生教育的不公平；
……
这些不公平中的任何一条，都可以拿出来大做文章，且永远无解。
教育，天然不公平。
这种背景下，再回过头去看常州的教育环境：
分析师在文章开头就说过了，南广场·九洲玺这样的项目是独一无二的。因为无论是当前，还是可见的未来。常州并没有第二个新房项目能占据这样的资源优势。
但这并不意味着教育资源的缺失。在过去的几年里，常州对于教育资源的布局有目共睹。相对好的公立教育资源，基本覆盖各个区域。除非是必须要上名校的家庭，无论买哪里的房子，都不会出现教育资源缺位的情况。
另外，2020年起，江苏已经开始实行公民同招。这对于一些资源条件相对没那么好的学生来说，也是一种相对公平。
同时，现在常州大部分新的板块或者地块出规划控制详情的时候，如果有心的话，我们会发现，小学、初中、幼儿园的配套是必不可少的。
在天然不公平的教育环境面前，常州正在努力做到相对的公平。
一个很浅显易懂的道理。绝对的学区优势，带来的结果肯定是推高房价。而当教育资源全面铺开，新房价格的走势受到学区的影响将大幅减小。
”学区房“三个字的理想状态是什么？那就是学区和房的分离，当教育资源足够充沛，我们更多的去关注房产本身。或许，未来常州的新房市场能实现这一点。
从目前的常州楼市格局来看，我们一方面说，随着地价的上涨，市场和产品格局将要重塑；但另一方面，目前市场上的高价地，占据的只有地段优势，学区优势见效甚微，这就意味着，未来这些地块想要影响常州房价格局，必须在产品上多花功夫了。
未来的常州新房市场，必然是只有在产品上不断革新，才能带来房价革新。
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转自：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
瑞瑞
克而瑞常州房产测评分析师
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